Dans le contexte de la crise du Covid-19, le gouvernement appelait, dès le début du confinement, l’ensemble des propriétaires de locaux professionnels à renoncer à percevoir les loyers afin de permettre aux entreprises locataires de conserver leur trésorerie ou de limiter leur endettement.
Afin d’inciter les bailleurs à consentir des abandons de loyers ou de renoncer à percevoir des loyers entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2020, le législateur a mis en place un régime fiscal spécifique et temporaire (loi de finances rectificative pour 2020 du 25 avril 2020).
Les règles varient en fonction du régime fiscal du bailleur.
1. Bailleur imposé dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices non commerciaux
La loi de finances rectificative prévoit tout d’abord qu’un bailleur, imposé dans la catégorie des revenus fonciers (personnes physiques ou société civile) ou dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, n’est pas imposable sur les loyers et accessoires qu’il renonce à percevoir.
Au surplus, le bailleur pourra continuer de déduire les charges foncières correspondantes aux éléments de revenus ayant fait l’objet d’un abandon ou d’une renonciation (charges de propriété du bien, intérêts d’emprunt, assurances…).
Afin de bénéficier de ces dispositions, l’entreprise locataire ne doit pas avoir de lien de dépendance avec le bailleur. Ce lien est réputé exister entre deux entreprises lorsque l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ou, lorsqu’elles sont placées l’une et l’autre sous le contrôle d’une même tierce entreprise.
Par ailleurs, s’agissant du bailleur imposé dans la catégorie des revenus fonciers, la loi prévoit que si l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, celui-ci devra justifier par tous moyens des difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire afin de bénéficier de ces dispositions.
2. Bailleur imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou soumis à l’impôt sur les sociétés
Les abandons de créances afférentes aux loyers et ses accessoires effectués par un bailleur imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou soumis à l’impôt sur les sociétés constituent pour celui-ci une charge déductible de son résultat imposable et ce sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un intérêt pour le bailleur, sous réserve qu’il n’existe pas de lien de dépendance entre le bailleur et l’entreprise locataire.
L’abandon de créance est donc une charge déductible qui vient compenser le produit constaté en comptabilité correspondant au montant du loyer.
En revanche, lorsqu’il existe un lien de dépendance entre le bailleur et l’entreprise locataire, les règles de droit commun redeviennent applicables et les abandons de créance seront considérés comme des charges déductibles que s’ils ont un caractère commercial et relèvent d’une gestion normale.
La comptabilisation de l’abandon de créances en charge chez le bailleur implique la constatation d’un profit imposable chez l’entreprise locataire.
